Конституционный Суд вынес решение, которого рынок недвижимости ждал годами. Постановление от 03.02.2026 № 4-П допустило временную регистрацию граждан в апартаментах – помещениях, которые юридически остаются нежилыми, но фактически давно используются для проживания.
Суть проблемы
Апартаменты – один из самых противоречивых сегментов российского рынка недвижимости. Десятки тысяч людей живут в них постоянно, но формально не могут зарегистрироваться по месту пребывания: помещения имеют статус «нежилых». Отсутствие регистрации влечёт каскад проблем – от невозможности прикрепиться к поликлинике до сложностей с оформлением детей в школу.
Законодатель неоднократно обещал урегулировать статус апартаментов, но соответствующий закон так и не был принят. В итоге вопрос решил КС.
Что постановил Конституционный Суд
КС исходил из того, что регистрация по месту пребывания носит учётный, а не разрешительный характер. Она фиксирует факт проживания, а не определяет назначение помещения. Раз гражданин фактически проживает в апартаментах – отказ в регистрации нарушает его конституционные права.
При этом Суд сделал несколько важных оговорок. Апартаменты не приобретают статус жилого помещения. Регистрация не порождает обязанности государства обеспечивать нормы жилищного законодательства – минимальные стандарты инсоляции, шумоизоляции, придомовой территории и прочие требования, предъявляемые к жилью. Проще говоря, зарегистрироваться можно, но требовать тех же удобств, что и в жилом доме, – нет.
Практические последствия
Для собственников апартаментов это безусловно позитивное решение. Регистрация снимает массу бытовых неудобств и повышает ликвидность таких объектов на вторичном рынке.
Для застройщиков ситуация двоякая. С одной стороны, спрос на апартаменты может вырасти. С другой – решение КС снижает стимул для девелоперов переводить проекты в жилой фонд, что сохраняет все известные проблемы этого формата: повышенные тарифы ЖКУ, отсутствие обязательных стандартов и непредсказуемость правового регулирования.
Для покупателей важно понимать: постановление КС не делает апартаменты жильём. При покупке такого объекта по-прежнему необходимо учитывать налоговые отличия (нет льготных ставок, нет вычета при продаже единственного жилья), отсутствие защиты по нормам ЖК РФ и потенциальные сложности с ипотечным кредитованием.
На что обратить внимание
Постановление КС – это про регистрацию по месту пребывания (временную), а не по месту жительства (постоянную). Вопрос о постоянной регистрации в апартаментах остаётся открытым и зависит от будущих законодательных инициатив.
Кроме того, КС обязал законодателя определить правовой статус апартаментов в целом. До тех пор пока этого не произойдёт, рынок будет жить в условиях правовой неопределённости – пусть и несколько уменьшившейся благодаря данному постановлению.
Если вы рассматриваете покупку или продажу апартаментов, рекомендуем проконсультироваться с юристом по вопросам регистрации, налогообложения и рисков, связанных с нежилым статусом помещения.
Коллегия юристов «Гранит» сопровождает сделки с недвижимостью любой сложности, включая апартаменты и нежилые помещения.
